Навык работы с инфобазами

Навык работы с инфобазами

Жизнь современного инвестора гораздо проще, чем жизнь его коллег 15–20 лет назад. Где раньше можно было получать информацию, например, по продаваемым квартирам? В газетных объявлениях. В газетах же можно было размещать свои объявления о сдаче в аренду. Еще были маклеры. Вот, пожалуй, и все.

Сейчас найти информацию можно гораздо проще. Я использую для этого разные ресурсы. Поделюсь своими наработками с вами.

Выжимай максимум из каждой возможности.

Лилиан Вернон

Итак, где находятся базы, которые приведут вас к миллионам?

• Центральные сайты

• Захолустные сайты

• Отдельные сайты агентств по недвижимости

• Социальные сети

• Сайты правительственных программ

• Сайты частных объявлений

• Базы профессионалов

• Неопытные непрофессиональные риелторы

• Соседи

• Личные контакты

Залог успеха любого инвестора – это понимание того, где именно находить «вкусные» сделки.

Здесь могут «выстрелить» самые неожиданные варианты. Я стараюсь использовать все возможное – как самые обычные, так и абсолютно неформальные источники.

Техника «Соседи»

Один мой знакомый риелтор нашел несколько очень удачных квартир, бродя по дворам в центральном районе. Он заговаривал с бабушками, жаловался, что ищет жилье, но не может ничего подобрать – не хватает денег. Молодой специалист с небольшой зарплатой, а услуги агентов стоят слишком дорого. И несколько раз сердобольные бабушки «давали наводку», кто из соседей планирует продавать или разменивать квартиру.

Техника «Программы улучшения жилищных условий»

Один из моих учеников расселял первые этажи жилых домов, переводил их в нежилой фонд и сдавал в аренду под магазины. Чтобы жильцы не реагировали на его предложение продать квартиру как на рейдерский захват, парень рассылал им письма о том, что он работает по программе улучшения жилищных условий. Затем обзванивал жильцов и интересовался, получили ли они письмо и нет ли у них желания переехать. Надо ли говорить, что люди, занимавшие квартиры на первых этажах, с удовольствием откликались на такое предложение. За неликвид, от которого они и мечтать не могли избавиться, люди получали приличные деньги, дающие возможность купить более интересное жилье.

Техника «Маячки в базы профессионалов»

Если вы оставляете на риелторском сайте заявку «Куплю отличную квартиру дешево», никакой риелтор никогда вам не перезвонит. Но! Если вы подберете для себя более-менее подходящий вариант, попросите риелтора показать его, за время показа вы успеете не только подружиться с риелтором, но и внятно донести до него свои конкретные требования. Это и называется «поставить маячок».

Можно сказать так: «Мне нужна точно такая же квартира, но не на последнем этаже, за такую-то цену, и будет здорово, если у нее будет балкон».

В следующий раз, когда риелтор будет просматривать свои базы и натолкнется на похожий вариант, он с гораздо большей степенью вероятности вспомнит о вашей просьбе, чем о безликом объявлении в разделе «Куплю квартиру» какого-нибудь другого покупателя.

Задание

Подумайте и запишите, что бы вы попросили у агента по недвижимости.

Мне нужна квартира

1. На _____ этаже с лифтом

2. В ____________________ районе

3. С ____________________ окнами

4. Высота потолков ____________________

5. _____________________________________

6. _____________________________________

7. _____________________________________

8. _____________________________________

_______________________________________

_______________________________________

_______________________________________

Техника «Глупые, неопытные, непрофессиональные риелторы»

Я не хочу учить вас использовать человеческие слабости. Техника не про это. Но очень часто получается, что лучшие варианты продаются именно у глупых и непрофессиональных агентов.

Расскажу, как я покупала одну из квартир в Санкт-Петербурге. Мы с мужем нашли подходящий вариант. Квартира была выставлена на продажу очень давно, и цена несколько раз снижалась. Договорились о просмотре. Еще на подходе к дому женщина-агент начала причитать: «Ой, ну вы только не пугайтесь, там вход со двора». Заходим – обыкновенный питерский двор, ничего особенного. Подходим к входной двери: «Ой, главное, сейчас не упадите – ужасная лестница». Заходим – обыкновенная лестница для «черного» входа. Конечно, бывают и просторнее, но у нас в Голландии такую лестницу вообще назвали бы широкой. Поднимаемся. «Ой, тут лампочка перегорела, такой ужасный подъезд».

Надо ли объяснять, почему с такой презентацией квартиру год никто не покупал. «Благодаря» таким действиям агента люди разворачивались, не дойдя даже до входной двери. Потом владельцам сообщалось, что квартира очень плохая, ее никто не хочет, надо снижать цену. И бедные продавцы были вынуждены «двигаться».

Сейчас эта квартира принадлежит нам, сдается в аренду и каждый месяц приносит весьма приличную сумму.

Похожие ситуации случаются довольно часто. Люди старшего поколения нередко боятся этаких суперпрофессиональных риелторов – молодых, активных и зубастых. Им кажется, что, если они будут продавать квартиру через «бедных, но честных» агентов, недорого одетых и с замученным взглядом, будет гораздо безопаснее. Или если агент еще не очень опытный, он наверняка не обманет. Такие сделки могут растянуться на месяцы, как это было с квартирой с «черной» лестницей, которую я в итоге купила за половину цены.

Я не против «порядочных» агентов с грустными глазами. И я не против неопытных агентов. Но я категорически не согласна с теми, кто идет продавать чужие квартиры просто потому, что не может найти другую работу. Чтобы продавать недвижимость, ее надо любить, нельзя заниматься этим от безысходности.

Такие риелторы – горе для своих клиентов. Но настоящий Клондайк для инвестора.

Техника «Ювелир»

Если раньше, как мы уже обсудили, проблемой было найти информацию, то сейчас важнее уметь отсекать лишнее, чтобы не утонуть в информационном потоке. Я называю это «Техникой ювелира».

Вам придется «вертеть» различными критериями, чтобы получать более точные данные на ваш запрос. Не задавайте в поиске несколько районов сразу. Детализируйте. Разбивайте цены на маленькие диапазоны. Таким образом вы сможете вычленять пересекающуюся информацию. При таком подходе выпадают варианты, которых не видно, когда задаешь общий поиск.

Например, вам нужна квартира стоимостью от 2,5 до 3,5 миллиона. Задайте эти параметры. Получите список.

А теперь попробуйте задать параметры поиска «квартира от 1,5 до 2,5 миллиона». Вы получите совсем другую информацию.

Если потолок вашей покупки 3,5 миллиона – задайте 4 миллиона.

Отнеситесь к этой технике креативно, изобретайте свои способы вылавливания информации, экспериментируйте с поисковыми запросами.

Техника «Архив»

Поделюсь еще одной техникой, которая много раз давала результат.

В информационных базах всегда нужно просматривать архивы.

Например, продавец обращается к уже полюбившемуся нам неумному или неопытному риелтору с просьбой продать квартиру. Сам продавец не ориентируется в ценах и называет цифру «с потолка» – например, 3,7 миллиона. Неумный риелтор вместо того, чтобы сказать, что цифра выше рынка, просто размещает объявление в базе. Квартира «зависает», за названную цену ее не покупают. Дальше риелтор настаивает, чтобы продавец шел на понижение. Цена сбивается. Но поскольку покупатели, которые мониторят базу, уже давно наблюдают «висящую» квартиру, очередь на нее не выстраивается. Люди понимают, что квартиру никто не хочет. Так, она может «болтаться» в базе до тех пор, пока отчаявшийся продавец под давлением риелтора не сбросит цену настолько, что глупо будет ее не купить.

На самом деле, если бы продавцу попался хороший риелтор, он сразу бы назначил разумную цену, за которую квартира быстро нашла бы нового хозяина. Лучше всего продаются те объекты, цена на которые адекватна рынку или чуть ниже рынка. Если вам нужно продать быстро, изучите предложение, вычислите среднюю цену на аналогичные объекты и сбросьте процента 3–4. Вы продадите свою квартиру мгновенно.

Вот так, миксуя различные варианты поиска, можно и нужно находить самые перспективные сделки. Никогда не подходите к инвестированию традиционно. Выдумывайте, изобретайте свои методы, развивайтесь постоянно. Только при таком подходе вы всегда будете покупать ниже рынка, продавать выше рынка и выжимать максимальный доход из своих объектов.

Быстрее двигаться к супервыгодным сделкам вам помогут правила начинающего инвестора.